Alquilar o vender: cómo decidir qué hacer con tu propiedad en CABA en 2026

El contexto de 2026

El mercado inmobiliario de CABA atraviesa un momento particular: los precios en dólares se recuperaron desde los mínimos de 2022-2023, la ley de alquileres sigue generando previsibilidad para los propietarios y la inflación sigue erosionando el valor real de los pesos.

En este contexto, la pregunta de si conviene alquilar o vender se volvió más relevante que nunca.

Los números del alquiler en 2026

La rentabilidad bruta del alquiler residencial en CABA ronda el 3% a 4% anual en dólares para propiedades bien ubicadas. Esto significa que si tu departamento vale USD 100.000, el alquiler mensual esperado es de USD 250 a USD 330.

Pero eso es rentabilidad bruta. Si descontás:

• Expensas (frecuentemente a cargo del propietario en períodos de vacancia)
• Impuestos (ganancias, bienes personales)
• Mantenimiento y reparaciones
• Períodos de vacancia
• Administración (si usás inmobiliaria)

La rentabilidad neta real se acerca al 1.5% a 2.5% anual en dólares.

Alquilar vs vender: comparación variable por variable

| Variable | Alquilar | Vender | |---|---|---| | Liquidez inmediata | Nula: el capital queda inmovilizado en el inmueble | Total: recibís el dinero al escriturar | | Ingreso mensual | Sí, pero acotado (1.5% a 2.5% neto anual) | No hay ingreso recurrente, pero hay capital disponible para invertir | | Riesgo de impago | Existe, aunque la ley actual da más herramientas al propietario | No aplica | | Costos de mantenimiento | A cargo del propietario en la mayoría de los casos | Se terminan al momento de la venta | | Exposición al mercado | Total: el valor de la propiedad sigue atado a la evolución del mercado | Se elimina: ya no dependés de la suba o baja de precios | | Flexibilidad futura | Baja: vender con inquilino complica y a veces reduce el precio | Alta: el capital líquido se puede usar para lo que surja | | Carga impositiva | Ganancias sobre el ingreso locativo, bienes personales sobre el inmueble | Impuesto a la transferencia (o ganancias, según el caso) una única vez | | Tiempo de gestión | Continuo: búsqueda de inquilino, mantenimiento, cobros, renovaciones | Puntual: se concentra en el proceso de venta |

Los números reales: ¿cuánto rinde alquilar vs vender en CABA en 2026?

Tomemos un ejemplo concreto: un departamento de 2 ambientes en Caballito valuado en USD 120.000.

Si lo alquilás:

• Renta bruta esperada: USD 300 a USD 400 mensuales (3% a 4% anual)
• Renta neta, descontando expensas en vacancia, impuestos y mantenimiento: USD 150 a USD 250 mensuales
• En un año: entre USD 1.800 y USD 3.000 netos, es decir, un 1.5% a 2.5% de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble
• El capital de USD 120.000 permanece inmovilizado durante todo ese tiempo

Si lo vendés:

• Recibís los USD 120.000 (menos costos de venta) en el momento del cierre
• Ese capital, invertido incluso en instrumentos conservadores en dólares, puede rendir más que el 2% neto anual que dejaría el alquiler, sin los dolores de cabeza de administrar un inquilino
• Eliminás el riesgo de vacancia, impago, y la exposición a que el precio de la propiedad no acompañe al mercado en los próximos años

La cuenta no es automática para todos los casos, pero para muchos propietarios el diferencial de rentabilidad entre alquilar y hacer rendir el capital de otra forma es menor de lo que se supone, mientras que el costo de gestión y el riesgo del alquiler es mayor de lo que parece a primera vista.

¿Cuándo conviene alquilar?

• Si no necesitás el capital hoy
• Si la propiedad está en una zona de alta demanda locativa (Palermo, Belgrano, Recoleta)
• Si podés administrarla vos mismo sin inmobiliaria
• Si tenés expectativa de suba de precios en el mediano plazo

Cuándo definitivamente conviene vender

1. Necesitás el capital para otro fin: una inversión, la compra de otra propiedad, o cancelar una deuda suelen rendir más que mantener el inmueble alquilado.
2. La propiedad requiere una reforma importante: si no querés invertir en refaccionar antes de alquilar, vender en el estado actual suele ser más simple y rentable.
3. Estás en una situación de herencia o divorcio: cuando hay varias partes involucradas, sostener un alquiler compartido suele generar más conflicto que resolver con una venta.
4. El rendimiento del alquiler no justifica la inmovilización del capital: si la renta neta está por debajo de lo que rendiría ese mismo capital invertido de otra forma, alquilar deja de tener sentido financiero.
5. Ya tuviste una mala experiencia con inquilinos: vacancia prolongada, atrasos en el pago o conflictos de convivencia son señales de que el costo de gestión supera el beneficio del ingreso mensual.

La alternativa de la venta directa

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto rinde un alquiler en CABA hoy en dólares? La rentabilidad bruta ronda el 3% a 4% anual en dólares para propiedades bien ubicadas. Descontando expensas, impuestos, mantenimiento y vacancia, la rentabilidad neta real suele bajar a un 1.5% a 2.5% anual.

¿Es mejor vender ahora o esperar a que suban los precios? Depende de cuánto estés dispuesto a especular con el timing del mercado. Esperar una suba tiene un costo de oportunidad (el capital sigue inmovilizado) y un riesgo (que el mercado no se mueva como se espera). Si tenés un destino claro para ese capital, vender ahora suele ser la decisión más racional.

¿Qué pasa con los impuestos si alquilo vs si vendo? Al alquilar, el ingreso locativo puede quedar alcanzado por Ganancias y el inmueble sigue formando parte de la base de Bienes Personales cada año. Al vender, pagás el impuesto a la transferencia (o Ganancias, según corresponda) una única vez, al momento de la operación.

¿Puedo alquilar temporalmente y vender después sin perder valor? Es posible, pero hay que tener cuidado: vender con un inquilino dentro reduce el universo de compradores interesados y suele exigir un descuento sobre el precio. Si sabés que vas a vender en el corto o mediano plazo, conviene evaluar si el ingreso del alquiler compensa esa pérdida de valor al momento de la venta.

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