¿Alquilar o vender mi departamento en CABA? Guía completa 2026

Con la suba de precios de las propiedades y los nuevos valores de alquiler, muchos propietarios en CABA se hacen la misma pregunta: ¿conviene alquilar o vender? No hay una respuesta única, pero sí hay números concretos que ayudan a decidir según tu situación particular.

En esta guía repasamos la comparativa completa entre alquilar y vender, un ejemplo con números reales, y en qué casos cada opción tiene más sentido.

Comparativa central

| Variable | Alquilar | Vender | |---|---|---| | Liquidez inmediata | Ninguna, el dinero queda inmovilizado en el inmueble | Total, recibís el monto completo al vender | | Ingreso mensual | Sí, mientras haya inquilino | No, es un pago único | | Riesgo de impago | Existe, y requiere gestión legal si ocurre | Ninguno, una vez cerrada la operación | | Costos de mantenimiento | A cargo del propietario (reparaciones estructurales, expensas extraordinarias) | Ninguno después de la venta | | Exposición al mercado | Alta, el valor de la propiedad sube y baja con el ciclo | Se elimina al vender, ya no depende del mercado | | Flexibilidad futura | Baja, mientras haya contrato vigente no podés vender fácilmente | Alta, el dinero se puede reasignar a cualquier otro destino | | Carga impositiva | Impuesto a las ganancias sobre el alquiler, ingresos brutos en algunos casos | Impuesto a la transferencia de inmuebles (o ganancias), pago único | | Tiempo de gestión | Continuo: buscar inquilino, cobrar, mantener, renovar contrato | Se concentra en el proceso de venta, después no requiere gestión |

Los números reales: ejemplo concreto

Tomemos un 2 ambientes en Caballito valuado en USD 120.000, un caso representativo del mercado de CABA.

Si lo alquilás:

• Rendimiento bruto anual típico en CABA: entre 3% y 5% del valor de la propiedad.
• Ingreso mensual estimado: entre USD 300 y USD 500.
• A ese ingreso hay que descontarle expensas extraordinarias, mantenimiento, eventuales meses vacíos entre inquilinos, y el riesgo de un impago que puede demorar meses en resolverse por la vía legal.
• Rendimiento neto real, descontando estos costos: generalmente entre 2% y 3.5% anual.

Si lo vendés:

• Recibís los USD 120.000 de una sola vez, en el momento de la escritura.
• Ese capital, invertido incluso en instrumentos conservadores, puede generar un rendimiento comparable o superior al alquiler neto, sin los riesgos de inquilinos, mantenimiento o vacancia.
• Además, tenés la flexibilidad de usar ese capital para otro fin: comprar una propiedad más chica y quedarte con el resto, invertir, o resolver otra necesidad financiera.

La cuenta no es automática a favor de ninguna de las dos opciones: depende de qué tan bien uses el capital si vendés, y de qué tan bien gestiones el alquiler si te quedás con la propiedad.

Cuándo definitivamente conviene vender

1. Necesitás el capital para otra cosa. Si tenés un proyecto, una deuda que cancelar, o una inversión que rinde más que el alquiler neto, vender libera ese capital de inmediato.
2. La propiedad requiere mantenimiento costoso. Si el edificio o el departamento necesitan reformas grandes (instalaciones, techos, cañerías), el costo puede comerse varios años de renta.
3. Ya tuviste una mala experiencia con inquilinos. Un impago o un desalojo conflictivo cambia la ecuación: el riesgo deja de ser teórico y empieza a pesar en la decisión.
4. Vivís lejos de la propiedad o del país. Gestionar un alquiler a distancia es mucho más difícil, y cualquier problema tarda más en resolverse.
5. Preferís simplicidad a rendimiento marginal. Si el 1 o 2 punto extra de rendimiento del alquiler no compensa el tiempo y el estrés de gestionarlo, vender es la opción más simple.

Cuándo tiene sentido seguir alquilando

1. No tenés un destino claro para el capital. Si vender significa que el dinero se queda sin uso concreto, el alquiler puede seguir generando un ingreso mientras decidís.
2. La propiedad está en buen estado y con inquilino estable. Si ya tenés un inquilino de confianza y la propiedad no requiere mantenimiento importante, el rendimiento neto puede justificar sostenerla.
3. Buscás diversificar tus activos. Tener una propiedad como parte de una cartera más amplia (junto con otros instrumentos) puede tener sentido como estrategia de largo plazo.
4. Esperás una suba de precio en tu zona. Si hay indicios concretos de revalorización en tu barrio (nuevas líneas de transporte, desarrollos cercanos), esperar antes de vender puede tener sentido, siempre que el alquiler cubra los costos mientras tanto.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto rinde un alquiler en CABA hoy en dólares?

El rendimiento bruto típico ronda entre 3% y 5% anual del valor de la propiedad, según la zona y el tipo de unidad. El rendimiento neto, descontando gastos y vacancia, suele ubicarse entre 2% y 3.5%.

¿Es mejor vender ahora o esperar a que suban los precios?

Depende de tu horizonte y necesidad de liquidez. Esperar tiene sentido si no necesitás el capital pronto y hay señales concretas de revalorización en tu zona. Si necesitás el dinero o preferís certeza, vender ahora elimina la incertidumbre de esperar una suba que no está garantizada.

¿Qué pasa con los impuestos si alquilo vs si vendo?

Alquilando, pagás impuesto a las ganancias sobre el ingreso del alquiler (y en algunos casos ingresos brutos). Vendiendo, pagás impuesto a la transferencia de inmuebles o ganancias según corresponda, pero es un pago único al momento de la operación, no recurrente.

¿Puedo alquilar temporalmente y vender después sin perder valor?

Sí, es una estrategia válida, pero tené en cuenta que un contrato de alquiler vigente puede reducir el universo de compradores interesados (algunos prefieren la propiedad libre) y puede demorar el proceso de venta hasta que termine el contrato o se acuerde con el inquilino.

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